Budowa domu – formalności, które musisz załatwić

Budowa domu – formalności, które musisz załatwić

Budowa domu to temat, który potrafi spędzić sen z powiek i to nie tylko już w trakcie samej realizacji. Zanim bowiem do niej dojdzie, nierzadko musimy przejść przez masę procedur administracyjnych, podczas których natrafić możemy na tzw. urzędniczą ścianę. Jakie czekają nas formalności na początku tej wielkiej przygody?

Prawo budowlane zmieniło się dość znacznie w ostatnim czasie, a niewykluczone, że to dopiero początek, dlatego pierwszym krokiem w przypadku załatwiania formalności związanych z rozpoczęciem budowy domu będzie skrupulatne zapoznanie się z najnowszymi i aktualnie obowiązującymi przepisami.

Zakup odpowiedniej działki

Przed zakupem działki, na której chcemy zbudować dom, nie możemy zapomnieć o takich podstawach jak weryfikacja ksiąg wieczystych pod kątem ewentualnej hipoteki, wgląd w dokumenty geodezyjne oraz spisanie umowy zakupu nieruchomości – akt notarialny i uregulowanie podatku PCC.

Zdecydowanie warto jest dowiedzieć się zawczasu o tym, czy interesująca nas działka jest objęta tzw. Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), a jeśli nie, to czy wydano już dla niej warunki zabudowy (WZ). Takich informacji udzieli nam właściwy urząd miasta lub gminy. Jeżeli nie istnieją, to następnie wnioskujemy o ich wydanie dla nas.

W przypadku, w którym działkę już posiadamy, to nasze postępowanie jest w tym kroku takie samo. Dopiero na podstawie odpowiedzi otrzymanej od urzędu miasta lub gminy dowiemy się, czy wybudujemy taki dom, jaki sobie wymarzyliśmy. Zdarza się często, że MPZP nie zezwala na rozwiązania wykorzystane w projekcie i wymusza na nas ich modyfikację pod groźbą odmowy wydania zgody na budowę.

Mam działkę, i co dalej?

Gdy nabyta przez nas ziemia staje się działką budowlaną, a MPZP i WZ pozwalają na realizację naszych planów, to dalsze kroki na drodze do postawienia własnego domu będą zależeć od tego, jaki obiekt chcemy wybudować.

  • Dom na zgłoszenie do 35 m2

Coraz modniejsze stają się niewielkie domy o powierzchni zabudowy do 35 m2, tzw. obiekty rekreacji indywidualnej lub domy letniskowe, na które nie trzeba uzyskać pozwolenia na budowę. Domy na zgłoszenie są jednak obwarowane pewnymi ograniczeniami, których nie ma przypadku standardowych budynków mieszkalnych.

Nie mogą one spełniać roli obiektów mieszkalnych przez większą część roku, dlatego należy liczyć się z problemami z meldunkiem. Możemy postawić tylko jeden wolnostojący domek na każde 500 m2 działki i musi on być parterowy i posiadać nieużytkowe poddasze. Często w takich domkach stosuje się antresolę, aby zwiększyć powierzchnię mieszkalną.

Zgłaszając budowę takiego domu do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy, wypełniamy odpowiedni formularz zawierający szkice techniczne, potwierdzenie prawa własności do nieruchomości, oraz zakres i termin rozpoczęcia robót. Jeśli nie otrzymamy sprzeciwu w przeciągu 21 dni (choć warto doliczyć czas potrzebny na ewentualne dostarczenie listu), to możemy bez przeszkód rozpoczynać naszą budowę.

  • Całoroczny obiekt mieszkalny – standardowy dom

Przy budowie całorocznego obiektu mieszkalnego czeka nas więcej formalności do załatwienia, chociaż obecne przepisy również pozwalają w niektórych przypadkach na budowę domu na zgłoszenie. Taka sytuacja będzie miała miejsce wtedy, gdy obszar oddziaływania budynku nie będzie wykraczał poza działkę, a sama budowa odbywa się na terenie nieobjętym ochroną. Najczęściej jednak, aby postawić standardowy dom, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Geodeta i wybór projektu

Mając działkę i znając możliwości jej zabudowy możemy udać się do geodety, który przygotuje dla nas mapę zasadniczą do celów projektowych. Z tym dokumentem możemy rozpocząć poszukiwanie projektu domu, który będzie odpowiadać naszym potrzebom. Najtańszą opcją jest kupno gotowca, który w razie potrzeby możemy zaadaptować, ale jeśli szukamy czegoś wyjątkowego, to warto zastanowić się nad zatrudnieniem architekta, który stworzy specjalnie dla nas projekt indywidualny.

Zezwolenie na budowę

Wniosek o jego wydanie będzie kolejnym krokiem przybliżającym realizację budowy domu. Składamy go do właściwego urzędu miasta lub gminy, na terenie której powstać ma nieruchomość. Do wniosku załączamy nasze oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością dla celów budowlanych, odpowiednią ilość kopii projektu budowlanego wraz z potwierdzeniem uprawnień projektanta oraz WZ, jeśli dana nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego.

Kierownik budowy

Załóżmy, że wszystko układa się po naszej myśli i zezwolenie na budowę zostało już wydane. Kolejnym etapem będzie wtedy zatrudnienie wykwalifikowanego kierownika budowy, którego zadaniem będzie prowadzenie tzw. dziennika budowy i prowadzenie nadzoru nad tym przedsięwzięciem. Przed rozpoczęciem prac należy także dokonać zgłoszenia do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Media

Przyłącza mediów oraz terminy ich realizacji potrafią nieźle pokrzyżować plany budowlane, dlatego opłaca się uzyskać od dostawców informacje na ten temat jak najwcześniej. Dostęp do wody, gazu, prądu, czy kanalizacji jest potrzebny, a zdarza się, że czas oczekiwania na ich podłączenie wynosi nawet kilka lat lub dostawcy w ogóle nie planują takiej rozbudowy swojej infrastruktury.

Finalizacja budowy

Kiedy zakończymy już budowę domu, to pozostaną tylko ostatnie formalności do spełnienia, aby móc zamknąć ten etap w naszym życiu. Musimy przede wszystkim dokonać odbioru naszej budowy – dostarczyć dokumenty do odpowiedniego urzędu miasta lub gminy. Następnie należy złożyć wniosek o zezwolenie na użytkowanie tego obiektu do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Na koniec zostają jeszcze formalności dotyczące uzyskania numeracji budynku oraz dokonanie odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Pamiętajmy również o tym, że przewody kominowe w naszym nowym domu muszą zostać protokolarnie odebrane przez uprawnionego do tego kominiarza.

Budowa domu to ogromne wyzwanie i niesamowicie stresujące przedsięwzięcie, dlatego warto przygotować się na sporą dawkę nerwów już od samego początku. Na całe szczęście, kiedyś będą to tylko wspomnienia, a własny i wymarzony dom pozostanie z nami na długie lata.