Budowa domu to stresujący i długotrwały proces, który ma swój początek w wyborze odpowiedniego miejsca na naszą nieruchomość. Wybór działki ma ogromne znaczenie dla całego tego przedsięwzięcia, a zły zakup potrafi mocno utrudnić nam życie. Sprawdź, co musisz wiedzieć.
Planując budowę domu najczęściej zaczynamy od rozglądania się za odpowiednią dla nas działką. Na rynku znajdziemy wiele ofert, ale musimy być bardzo ostrożni. Czyhają na nas różne potencjalne problemy, które mogą wyniknąć ze złego zakupu. Warto pamiętać, że od pięknych widoków za oknem ważniejsze są inne kwestie, które znacząco wpływają na to, ile czasu w rzeczywistości zajmie nam uzyskanie wszystkich niezbędnych do rozpoczęcia budowy pozwoleń.
Rodzaje działek
Na rynku znajdziemy ich kilka. Od przeznaczenia danej działki zależeć będzie, jaką nieruchomość można na niej wybudować, ale warto być uważnym, ponieważ wpływ na to będą mieć także inne czynniki.
Najczęściej domy stawia się na działkach budowlanych oraz rolnych, choć w tym drugim przypadku w grę wchodzą rygorystyczne wymogi ustawowe. Nie dotyczą one wyłącznie statusu rolnika, ale też samej budowy na siedlisku, czyli części ziemi rolnej z przeznaczeniem pod budowę. Często spotkać się możemy właśnie z pojęciem działki siedliskowej. Dom mieszkalny zazwyczaj można na nich postawić wyłącznie w zabudowie zagrodowej.
Na działkach rekreacyjnych możliwa jest budowa obiektów rekreacji indywidualnej. Trzeba też spełnić określone wymogi dla takiego budynku. Jego powierzchnia na przykład nie może być większa niż 35 m2, a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego może ograniczać naszą dowolność w wielu kwestiach. Co do zasady, na tego typu nieruchomości gruntowej nie wybudujemy tradycyjnego, całorocznego domu jednorodzinnego, bez przekształcenia jej wcześniej w działkę budowlaną. To jednak skomplikowany proces, który nie zawsze jest możliwy do przeprowadzenia. Dochodzi też kwestia własności, której na Rodzinnych Ogródkach Działkowych, gdzie najczęściej spotkamy działki rekreacyjne, po prostu nie ma.
Działki leśne to tereny z przeznaczeniem na produkcję leśną. Często są nim porośnięte, ale nie jest to wymóg, aby nieruchomość była sklasyfikowana właśnie w ten sposób. Na takim gruncie nie wybudujemy niczego, nawet budynku gospodarczego. Istnieją jednak pewne odstępstwa od tej zasady, pozwalające na postawienie na niej nawet jednorodzinnego domu. Proces ten jednak jest skomplikowany i długotrwały. Przede wszystkim należy wyłączyć z produkcji leśnej chociażby część ziemi. Najprościej powinno być z parcelami sklasyfikowanymi jako nieużytek, łąka, czy sad. Ostateczna decyzja należy jednak do Lasów Państwowych, a pozytywną uzyskać jest trudno. Dalsze kroki wymagać zapewne będą od nas wnioskowania o zgodę na wycinkę drzew pod budowę domu, której z ogromnym prawdopodobieństwem także nie dostaniemy.
Działki inwestycyjne lub też przemysłowe, o podobnej charakterystyce, służą inwestycjom. Powstać na nich mogą hale, magazyny, zakłady produkcyjne i tym podobne obiektu. Najczęściej zlokalizowane są na obrzeżach miast, do których ewentualny hałas związany z procesami produkcji nie dotrze. Co do zasady nie są przeznaczone do budowy jednorodzinnego domu. Nie jest to niemożliwe, ale wymaga sporo zachodu, a efekt jest niepewny na każdym etapie formalności.
Dobry wybór
Planując więc budowę jednorodzinnego domu, szukajmy najmniej problematycznych w realizacji tego planu działek, czyli po prostu budowlanych. Zanim jednak dokonamy zakupu wymarzonej ziemi, koniecznie sprawdźmy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
MPZP
Dotyczy dużego obszaru i określa, co i jak wolno budować na działce, która wpadła nam w oko oraz z nią sąsiadujących. To szalenie ważne zagadnienie, gdyż wybierając ziemię, robimy to już często pod kątem pewnych wyobrażeń o tym, jak nasz dom na wyglądać. Chociażby w zakresie dachu, MPZP określać może między innymi jego dopuszczalne kąty nachylenia lub zabraniać stosowania tych płaskich czy jednospadowych. Uzyskanie pozwolenia na budowę, gdy projekt nie zgadza się z wytycznymi, może sprawić nam wiele kłopotów, a przede wszystkim przedłużyć budowę o wiele miesięcy. Jeśli MPZP nie ma, co w praktyce zdarza się często, musimy wystąpić o wydanie dla nas tak zwanych Warunków Zabudowy.
WZ
Dotyczy wyłącznie naszej nieruchomości, jest więc takim MPZP, ale skutkującym bardzo lokalnie, w obrębie działki wnioskodawcy. Co ważne, możemy wnioskować o ich wydanie jeszcze przed zakupem danego kawałka ziemi. Dzięki temu możemy skonfrontować nasze plany o domu z warunkami, w jakich przyjdzie nam go stawiać. Formalnie zmiana MPZP czy WZ jest możliwa, ale z praktycznego punktu widzenia, szalenie trudna do uzyskania.
Inne, ważne rzeczy, o których musimy pamiętać
Planując zakup ziemi musimy zweryfikować wpisy dotyczące zabezpieczeń hipotecznych. Może okazać się bowiem, że interesującą nas działka stanowi zabezpieczenie kredytu czy pożyczki. Dla wielu z nas ważne są określone media, jak woda, prąd czy gaz. Co prawda działka nie musi być w nie uzbrojona, ale ich dostępność w najbliższym sąsiedztwie jest wskazana. Warto przeprowadzić także analizę gruntu w zakresie jego struktury, poziomu wód oraz obecności śmieci. Ostatecznie zwróćmy również uwagę na przyszłych sąsiadów. Nieprzychylność zza płotu potrafi poważnie uprzykrzyć życie.
Proces budowy domu warto zacząć od znalezienia odpowiedniej działki. Podczas jej wyboru musimy kierować się przede wszystkim przeznaczeniem gruntu, Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, a jeśli go nie ma – Warunkami Zabudowy. Jeśli ustalenia zawarte w tych dokumentach są dla nas przychylne, nic nie stoi na drodze, abyśmy zostali jej właścicielem. Przyłóżmy się jednak do dokładnego sprawdzenia szczegółów związanych z tym zakupem, ponieważ problemy z działką mogą znacząco wydłużyć cały proces uzyskiwania potrzebnych nam pozwoleń oraz samej budowy domu.
